服务式公寓品牌种类都有哪些

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发布时间：2020-12-13 点击量：发布人：

现在国内运营中的服务式公寓品牌可分为两类：专业公寓品牌和酒店管理集团旗下品牌。

首先，专业公寓品牌已基本形成寡头垄断，占据整体服务式公寓市场的大半江山。该类品牌历史悠久，发展成熟，各集团基本构建了完善的品牌体系，覆盖不同档次的市场定位。下图显示了几大专业服务式公寓管理集团在国内的品牌情况。

其次，酒店管理集团下运营的公寓品牌亦占据一定市场份额。尽管相当数量的酒店品牌支持公寓冠名及其运营管理，但由于其必须搭配酒店产品共同开发，无法支持独立公寓物业的开发，因此不计入本文的品牌统计中。另外，酒管集团下还有针对3-6天（EXTENDED STAY）客人开发设计的品牌，也对传统的服务式公寓有一定分流影响，比如万豪旗下的源宿（ELEMENT）和凯悦旗下的凯悦嘉寓（HYATT HOUSE）。上述两产品在硬件配套上与服务式公寓基本一致，但在户型上仅有开间和一居套房，无法满足多卧室需求，因此严格意义上并不能算作服务式公寓。酒店管理集团中，专为长住客研发的公寓品牌例如万豪旗下的丽思卡尔顿行政公寓（THE RITZ-CARLTON RESIDENCES ）和万豪行政公寓（MARRIOTT EXECUTIVE APARTMENTS），ONXY旗下的SHAMA公寓以及洲际行政公寓（INTERCONTINENTAL RESIDENCE）。

未来，我们预期市场品牌的竞争情况将基本维持现有格局，专业化的公寓品牌将继续发展壮大，酒店管理集团旗下的品牌在数量上难以与之抗衡，地产系则仍将侧重开发长租公寓，对服务式公寓的开发并非战略重点。

中国目前的服务式公寓市场是什么水平？

「中国VS亚洲其他地区业绩对比」

浩华对服务式公寓业务统计的数据显示，中国大陆的公寓市场业绩与亚洲其他发达地区的市场仍有一定差距，具体业绩如下图所示：

上图可得，各地区入住率的差异较小，而中国大陆在平均房价上，明显逊色于其他发达市场，主要受限于经济发展水平。中国大陆的住宿行业起步较晚，发展进程较短，住宿业市场的价格水平仍处于初始爬坡阶段，从豪华酒店、公寓到短租民宿，国内市场的平均房价普遍偏低，即便是国内发展最成熟的一线城市，其价格水平与日韩、香港、新加坡等地仍有一定差距。尽管如此，我国市场基础庞大，住宿行业的发展处于上升期，对于投资开发商而言仍存在战略性投资机遇。

「国内一线VS二线城市主要业绩对比」

目前，服务式公寓品牌几乎仅布局于国内一线城市及部分二线城市，下沉趋势不显，这与城市的经济水平和产业结构密切相关。我们将国内一二线城市的服务式公寓业绩进行对比，发现一线城市的各项指标均明显优于二线城市：

* 高端长住客源需求主要集中于一线城市：由于经济发展水平较高、产业结构健康，北上广深的高附加值产业云集，外企总部扎堆，聚集了大量的外派高管、长驻外交人员、私企老板、明星等高净值人群，构成了一线城市主要的长住客群来源。

*长短住客源的结构也是影响业绩的重要因素：一线城市的最大需求来源为一年以上的长住客，为高入住率奠定了稳定基础。另一方面，长住客均摊运营成本更低，主要体现在接待服务次数少、客房清洁频率低、用餐次数少。因此，长住客占比高，有利于贡献更健康的毛利水平。相比之下，二线城市则受限于城市等级及产业结构，高质量的长住客源需求不足，不少公寓为求生存完成指标，主动吸纳1个月及以下的短住散客填补客房，因此短住客成为了二线城市市场最主要的客源支撑，这也同时拉低了其毛利率水平。

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